화재 손해배상 책임 문제 청구소송 임대인 소유주 임차인 변호사 설명

 

건조한 대기, 강한 바람 전국적 화재사고

 

안녕하세요. #제이앤파트너스법률사무소 입니다. 현재 울산 · 삼척 산불이 나흘째 이어지고 있고, 경기도, 강원도 전국에서 화재사고가 잇따르고 있습니다. 약 한 달 동안 비가 충분히 내리지 않아, 건조한 대기의 영향과 강한 바람이 화재를 진압하는 데 어려움을 겪고 있다고 합니다.

전국 지역의 산, 주택, 농장, 공장 등이 피해를 보고 있다고 하는데요. 오늘 아침 TV 뉴스보도에서 시골 마을 주택의 2/3가 화재로 소실되었다는 인터뷰를 보고 마음이 좋지 않았습니다. 화재 진압이 먼저 이루어져야겠지만, 이후에는 화재 복구 및 #손해배상 에 대해 관심이 집중이 될텐데요. 이에 대해 법률적 사안을 공유하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

계약해제 후 체결되기 전으로 #원상복귀

 

일반적으로 상가, 주택을 임대하고 계약기간이 만료가 된다면, 계약이 체결되기 전의 상태로 원상 복귀 시킬 의무가 있습니다. 이후 매도인은 임차인으로부터 받는 계약금을 반환해야 합니다.

그런데, 화재와 같은 임차물의 소실로 인해 계약을 이행할 수 없는 상황이 온다면 어떻게 해야 할까요? #손해배상책임 에 대해 구체적으로 확인하도록 하겠습니다.

 

 

화재의 원인을 알고 있는 경우

 

#화재사고 에서 원인이 무엇인지 알고 있는 경우에는 '누구의 잘못인가?'를 판단하는 것이 제일 중요합니다.

먼저, 매도자나 임대인이 불을 내서 멸실되었다면 #이행불능 이 됨으로, 계약해제와 손해배상 책임이 있습니다. 채무자(매도인)이 화재 등 책임 있는 사유로 이행이 불가능하면, 채권자 (매수인)은 계약을 해제할 수 있습니다.

매도자나 임대인의 책임이 하니고 이웃집에서 불이나 옮겨붙은 경우 또는 원인불명의 경우에는 '채무자 위험부담주의(민법 제537조)에 따릅니다. 쌍방의 귀책사우 없이 채무가 이행불능이 된 경우에는 채무자는 급무의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있습니다(대법원 2008다98655 판결) 즉, 매도인은 매수인에게 계약을 이행하라고 말할 수 없습니다.

매수자가 임차인이 잔금납부전에, 인테리어 공사 중 화재가 나면 어떻게 될까요? 이것은 '채권자 위험부담주의'에 따릅니다. 채권자(임대인)의 과실이므로 판매자인 채무자는 계속해서 계약을 이행하라고 청구할 수 있습니다.

 

 

화재의 원인을 알지 못할 경우

(원인불명의 화재로 임차물이 소실될 때)

 

원인불명의 화재로 인해 건물이 소실되었을 경우에 손해배상 책임에 대해 알아보겠습니다.

 

먼저, 임차인에게 손해배상의 책임이 있는 경우와 없는 경우를 알아보겠습니다. 임차건물이 원인불명의 화재 등으로 소실되어 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우, 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소실된 경우에 있어서 그 화재의 발생 원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차 건물의 보존에 관하여 '선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증'해야합니다(대법원 2000다57351 판결). 건물 중 임차부분에서 발생한 화재로 건물의 다른 부분도 소실된 경우에도 그 책임은 임차인 임차 부분에 한하지 않고 그 건물의 유지, 존립과 불가분의 일체관계가 있는 다른 부분이 소실되어 임대인이 입게 된 손해도 배상할 의무가 있습니다. 위와 같이 귀책사유의 유무에 관하여 임차인이 입증하지 못하는 손해배상은 임차인에게 있습니다.

 

다음은, 건물소유자인 임대인에게 손해배상책임이 있는 경우를 알아보겠습니다. 화재가 건물소유자측이 설치한 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배, 관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한것으로 추단된다면, 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없고(대법원 2009.05.28 다 13170판견), 임대인에게 책임이 있습니다. 일반적으로 이러한 판단은 #소방관보고서 를 가지고 판단하고, 그에 따른 다툼은 법원에 #손해배상청구 소송으로 결정합니다.

 

 

화재와 관련된 손해배상청구 및 부동산 계약 법률상담

 

화재와 관련된 부동산 계약, 손해배상청구 및 관련법률 등에 대해 공유했습니다. 만약 화재 등과 같은 곤란한 상황과 사건으로 법률적 자문이 필요하시다면, 언제든지 연락 주세요. 의뢰인의 입장에서 최선의 법적 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 

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